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改善物业服务政府应承担更多责任

发布日期:[2008/8/28]    共阅[2045]次
    近年来社区物业纠纷频频发生,大多是缘于物业公司和业主之间对服务和收费的分歧。除了房地产业发展不规范的后遗症,政府政策、法律、监管等方面的缺位,也客观上导致了物业纠纷的愈演愈烈。改善物业服务,促进社区和谐,需要政府发挥更多“守夜人”职能。          
          
   日前,国家发改委在其网站上,开始就物业服务定价成本监审办法向社会征求意见,该办法旨在强化政府对物业收费的有效监督,避免物业服务中的纠纷。         
          
   说起和谐社会,人们所津津乐道的,通常是下岗职工再就业、农民工讨薪、救济贫困人口等关乎社会稳定的大事。然而,还未引起普遍重视的,是城市社区和谐,同样是建设和谐社会的重要缩影。在成熟的市场经济国家中,社区是最基本的社会单位,在我国改革过程中也将成为维护稳定的重要主体。          
          
   近年来社区物业纠纷频频发生,成为社会各界关注的热点,大多是缘于物业公司和业主之间对服务和收费的分歧。除了房地产业发展不规范的后遗症,政府政策、法律、监管等方面的缺位,也客观上导致了物业纠纷的愈演愈烈。          
          
   2003年颁布的《物业管理条例》,表明物业服务问题开始受到政府重视,但部分条款的可操作性并不强。许多地方出台了物业收费定价的政府指导标准,但实际效果有限。如今,国家发改委即将推出物业收费监审的有关办法,也是认识到,仅仅出台标准并不够,还要有效地对收费标准进行监督落实。          
          
   改善物业服务,促进社区和谐,需要政府发挥更多“守夜人”职能。          
          
   政府最需要做的,是为物业服务中的相关问题,制定更详细和现实的规则。目前,热议中的物权法草案已经进一步明确了业主维权的法律基础。今后还需要更具体的司法解释和规则细化,不仅要在“有法可依”的前提下,做到“有法必依”,还应根据物权法精神制定一些可操作的政策规则。          
          
   有了好规则,还要有好裁判。政府要做好物业纠纷调节中的裁判,应该在行政和司法两方面转变观念和建立机制。在行政方面,应考虑建立包括地方发改委、房管、物价等部门在内的协调监管机制,并严惩各种合谋损害业主利益的行为。在司法方面,目前业主在与物业公司博弈的过程中处于过度弱势地位,因此依法在程序中体现对业主的支持,才是处理物业法律纠纷中最大的司法公正。          
          
   所谓“弱者无外交”,物业服务中的纠纷难以解决,也是因为没有形成平等合理的主体和对话机制,业主利益难以得到物业公司的真正重视。从业主一方来说,需要有真正代表自身利益的业主委员会。从政府角度,应真正保障业主委员会的成立和发挥职责,甚至可考虑逐渐替代居委会等组织,成为社会生活的基本单位,也许是符合未来城市发展趋势的。从物业公司一方来看,只有真正脱离与开发商的关系、由业主自发选择,才能提高其服务意识,也避免业主把开发商的问题归责于物业公司,这也需要政府的介入才能实现。          
          
   在改革过渡期,避免物业纠纷的关键,还在于政府应承担更多的直接管理责任。例如透明度问题。信息不透明、不对称是产生效率扭曲和腐败的根源。政府管理、房地产市场运行是这样,物业服务同样是这样。虽然各种规章一直强调物业公司应实现财务公开,但实际中很少有执行的。归根到底,在业主短期内难以形成对物业的监督能力的情况下,政府应该弥补这一缺位。这对改变物业管理混乱、增加业主对物业工作的理解,是一个双赢的机制。再比如物业维修基金,管理之乱已人所共知。在业主委员会能真正发挥监管作用之前,政府有必要探索监管这部分资金的有效模式,发挥“代管”职能并断绝开发商和物业滥用的可能性,同时把物业相关费用在由基金分摊和业主当期支付之间,给予更合理的区分。   
 
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